Frazionamento unità immobiliari: serve la C.I.L.A. o la S.C.I.A.?

Districarsi tra la normativa urbanistica vigente.

Non tutti sano che frazionare un immobile solo in catasto, non legittima la conformità urbanistica, requisito fondamentale per chi vuole vendere o comprare un immobile. Quindi, che voi siate venditori o acquirenti, è meglio sapere cosa fare, per non trovarsi davanti al notaio per compravendere l’immobile e non poter far nulla poiché non vi è conformità nella compravendita. In poche parole, come abbiamo scritto nel precedente articolo (clicca qui), la catastazione non sana gli eventuali abusi edilizi e il frazionamento, se non prima preceduto da una pratica urbanistica, se eseguito solo in catasto, rischia di far passare l’immobile come irregolare.

Cosa devo fare per frazionare il mio immobile?

«Una pratica urbanistica», risponde il tecnico (se interpellato preventivamente). Se invece la domanda è “come posso fare a regolarizzare un frazionamento esistente?“, la risposta è sempre la stessa, attraverso una pratica edilizia, ma stavolta si aggiunge il termine “in sanatoria”, poiché il rilascio del titolo abilitativo è postumo ai lavori effettuati. Ma entriamo nel vivo della discussione, rimanendo fedeli ad un linguaggio semplice ed intuitivo, ma soprattutto breve.

Cosa sono la C.I.L.A. o la S.C.I.A.?

Sono acronimi e stanno ad indicare Comunicazione Inizio Lavori Asseverata la prima e Segnalazione Certificata Inizio Lavori la seconda. Sono titoli edilizi a tutti gli effetti che hanno sostituito in parte le vecchie autorizzazioni o concessioni edilizie ma hanno delle limitazioni che però il nuovo quadro normativo ha di molto allargato.
Nel nostro caso possiamo optare tra questi due strumenti urbanistici ma con condizioni diverse.
Dall’ultimo aggiornamento del quadro normativo la C.I.L.A. è annoverata per tutti quegli interventi di edilizia “leggera” e tra gli interventi consentiti con questo titolo edilizio vi sono: il riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti, l‘apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi, realizzazione piscina esterna, installazione e posa in opera di canna fumaria etc..
Sono compresi anche lavori per il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso.
Si raccomanda però di osservare alcune regole base: se intendete spostare aperture interne che interessano le strutture portanti, la pratica va corredata dal deposito dei calcoli (anche in intervento locale) presso l’Ufficio del Genio Civile, organo deputato alla conformità dell’opera ai parametri simici.
Lo stesso dicasi per aperture all’esterno che necessitano del nulla osta da parte della Soprintendenza per i BB.AA.e CC. competente per territorio, anche se in questo caso è più opportuna una S.C.I.A., poichè il progetto è soggetto alla equivalente Concessione Edilizia gratuita.
Trattandosi infatti, per così dire, di interventi “pesanti” rispetto a quelli di natura “leggera”, quando nel progetto si interessano parti strutturali o intervengono più enti nel dare il loro benestare, è meglio predisporre una S.C.I.A.
Aprire dunque una semplice porta in una parete mediana, non portante, significa eseguire dei lavori di manutenzione “leggera”, che però deve attenersi alle regole basi che vedono l’interessato trasmettere all’Amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la CILA attraverso un tecnico il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio.
Nel prossimo articolo , tratteremo la C.I.L.A. o la S.C.I.A. tardiva o in sanatoria, sanzioni e adempimenti per regolarizzare una manutenzione di tipo “leggera” o “pesante”

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