Fusione catastale: quando farla e quando va evitata.

Per la fusione di u.i.u. vanno verificate le provenienze dei diritti reali sugli immobili.

Si sa che il gravame fiscale sugli immobili aumenta di anno in anno, specie se lo si paragona ad oltre un ventennio fa.
Tra immobili comprati magari dopo il matrimonio e dunque in comproprietà (nella maggior parte dei casi nella comunione legale) ed immobili ereditati come bene personale, la tassazione raggiunge livelli altissimi, al limite della sopportazione, se valutata in un contesto critico come è quello attuale.
L’unica cosa da fare è dunque, la dove possibile e gli immobili si trovano nello stesso stabile, fondere le unità immobiliare in un grande ed unico immobile, meno tasse, meno gravami.

Me è la cosa giusta? Valutiamo il come e quando.

COME – La fusione di unità immobiliari (u.i.u.) come è noto, passa sempre da una pratica edilizia, sia essa C.I.L.A. o S.C.I.A. i cui casi variano (vedi articolo prevedente) a seconda se interessati da lavori o meno o ancora per casi più complessi come ad esempio un cambio di destinazione d’uso annesso. Verificato questo, si passa alla fusione catastale, legittimando così la pratica urbanistica nei confronti del fisco. Ricordiamo che la sola fusione al catasto non ha valore ai fini urbanistici, configurando una illegittimità urbanistica di fatto. A volte nella fusione interessano anche cambi di destinazione d’uso, come ad esempio sempre più spesso si riscontrano magazzini ai piani terra da annettere alle abitazioni soprastanti. In questo caso vanno versati gli oneri urbanistici e la pratica assume una forma più complessa. Successivamente si aggiornerà in catasto il cambio di destinazione urbanistica.

QUANDO – Esaurito brevemente la questione su come procedere, vediamo di capire quando procedere e se procedere. Se gli immobili hanno titolarità identiche, cioè se tutti sono stati ereditati, comprati, o comunque pervenuti allo stesso soggetto che ne è l’esclusivo proprietario, il problema non si pone: la pratica, sia essa urbanistica o catastale, è fattibile. Se invece, per i casi in cui, l’appartamento di proprietà, è stato comprato in comunione ed all’interno del matrimonio, per cui il coniuge A e B sono comproprietari al 50% in comunione legale dei beni ed ad uno dei due coniugi perviene il magazzino sottostante per eredità, ebbene, quest’ultimo ha una titolarità totalmente differente dal bene comprato in comunione, poiché si configura come bene personale. I beni personali si posso trasferire o per atto pubblico o per decesso del coniuge titolare, in questo caso il 50% spetterà al coniuge superstite e la restante parte agli eredi aventi diritto. La fusione del magazzino ereditato da uno dei due coniugi non potrà mai essere ammessa con l’appartamento del piano primo, poiché le titolarità sono differenti, bene personale il magazzino e bene in comunione l’appartamento.

Riflessione…

A seguito di alcune operazioni peritali svolte nell’ambito di operazioni di mutui, in presenza di immobili dati in garanzie alle esposizioni creditizie, ho riscontrato purtroppo un immobile che riportava in catasto la dicitura “CIASCUNO PER I PROPRI DIRITTI”, una intera unità immobiliare urbana composta da diverse unità immobiliari, aventi provenienze diverse, alcune comprate in comunione e alcune avute in eredità, con una destinazione d’uso diversa. Il risultato della perizia è stato che per l’immobile non vi era legittimità urbanistica poiché la fusione è avvenuta in assenza sia del titolo edilizio per la fusione che per il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, posto che le titolarità riportate in visura erano illegittime, poichè porzioni di u.i.u. erano come bene personale ed altre comprate in comunione col coniuge.

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