Titoli abilitativi o semplici comunicazioni?

Quali sono i titoli edilizi che hanno valenza probatoria?

Una recente sentenza del TAR di Palermo (sent. 722 del 09.03.2023), ha cercato di chiarire quali siano le condizioni per stabilire lo stato legittimo di un fabbricato.

Ma cos'è lo stato legittimo di un immobile e perchè è così importante?

Durante le mie giornate lavorative di geometra, mi trovo spesso a colloquio con clienti ai quali spiego che la variazione catastale non legittima l'immobile ma di fatto crea il presupposto per essere tassata ai fini fiscali.

Spesso in fatti, quando mi trovo alle prese con nuovi incarichi progettuali, le prime cose che chiedo ai clienti sono: titolo di proprietà e ultimo titolo abilitativo (concessioni, condoni, sanatorie, ecc.).

L'analisi di questi documenti determina lo stato legittimo di un immobile, ovvero la sua attuale regolarità soprattutto ai fini urbanistici.

Nell'evoluzione normativa, oggi ci troviamo di fronte a diverse condizioni in cui o con cui si dichiara lo stato legittimo di un immobile e mi riferisco alle diverse pratiche edilizie che si redigono giornalmente: SCIA, CILA, PDC.

Sembra scontato ma le tre forme o tipologia procedurale,  posso sembrare uguali a fronte del riconoscimento dello stato legittimo di un immobile, ma è così?

Tralasciando termini prettamente tecnico-giuridico, ex factis o ex actis, sicuramente di poca comprensione per i non addetti ai lavori, ci concentriamo sull'aspetto pratico dei diversi casi.

Il Permesso di Costruire (PDC) presuppone da parte  del comune, l'esercizio del controllo e verifica in primis della legittimità dell'immobile, in funzione alla sua originaria consistenza, ovvero, se quanto dichiarato sia urbanisticamente legittimo o meno (per grandi linee).

I titoli successivi, la Segnalazione Certificata Inizio Lavori (SCIA) e Comunicazione Inizio lavori Asseverata (CILA), sono titoli abilitativi alternativi, per tipologia di opera si intende, al PDC.

L' art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001, recita:

“(…) per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”,

Questo spiega già di per se quali siano le linee guida per riconoscerne la conformità urbanistica di un immobile e dunque accertare il suo stato legittimo.

Proprio in merito a questo articolo, il TAR di Palermo nella formulazione della sentenza definitiva, ha sollevato dubbi se una dichiarazione di parte quali la SCIA e CILA possa essere  intesa come titolo abilitativo ai fini della valutazione della legittimità urbanistica. Questo ai fini del potere repressivo da parte dell'ente comune poichè ritenuta atto avente natura privatistica, come tale non suscettibile di autonoma impugnazione innanzi al giudice amministrativo.

La sentenza TAR Calabria 29 novembre 2018, n. 2052 , infatti, crea un vero e proprio spartiacque sulla natura civilistica delle SCIA e CILA, riprendendo a sua volta una sentenza del Consiglio di Stato, la quale afferma che  "l’attività assoggettata a CILA non solo è libera, come nei casi di s.c.i.a., ma, a differenza di quest’ultima, non è sottoposta a un controllo sistematico, da espletare sulla base di procedimenti formali e di tempistiche perentorie, ma deve essere soltanto conosciuta dall’amministrazione, affinché essa possa verificare che, effettivamente, le opere progettate importino un impatto modesto sul territorio", conseguendo a ciò che “ci si trova di fronte a un confronto tra un potere meramente sanzionatorio (in caso di c.i.l.a.) con un potere repressivo, inibitorio e conformativo, nonché di autotutela (con la s.c.i.a.)". (fonte: lavoripubblici.it)

L'amministrazione dunque, non valuta l'intervento sotto il profilo dell'ammissibilità e non essendoci alcun obbligo di controllo sistematico, quanto dichiarato è soggetto alla discrezionalità della rappresentazione ed informazioni sull'immobile, rese dal soggetto privato.