Valutazioni immobiliari: Valore o prezzo?

Differenze tra valore di mercato e prezzo di mercato

Con l'entrata in vigore degli Standard Internazionali di Valutazione, l'estimo ha subito una vera e propria riforma nell'approccio della valutazioni immobiliari.

Sicuramente quello che maggiormente balza agli occhi, ma che ahimè ancora è abbastanza diffusa, è una stima degli immobili basata su un solo parametro, monoparametrica appunto e quella la cui unica assunzione del valore unitario sul quale basare una valutazione complessiva, è l'espressione: "..da indagini di mercato e da ricerche presso le agenzie immobiliari....".

Va da sè che valutazioni di questo tipo non lasciano scampo ad una dimostrazione in contraddittorio perchè basate su una assunzione personale e non dimostrabile.

Qualcuno, per giustificare questa assunzioni, ex post, si aggrappa ai valori dati dai borsini immobiliari, quali ad esempio e il più annoverato l'OMI, l'Osservatorio Mercato Immobiliare. Si tratta un report dell'Agenzia delle Entrate che appunto monitora le compravendita e ne annovera parametri minimi e massimi, la cui divergenza % in alcuni casi è ben oltre il 30%.

Ed infatti la media aritmetica dei due valori spesso coincide con l'espressione sopra riportata.

In tutto questo, l'ignaro compratore, o venditore, nella libera trattativa, viene inevitabilmente distratto da quello che invece dovrebbe essere una indagine un po' più articolata rispetto al semplice dato monoparametrico e dai dati dell'OMI.

Riportiamo dal sito dell'ADE:

(Nota Introduttiva del Sito dell'ADE)

Balza dunque all'occhio la raccomandazione che la stessa ADE fa sull'uso dei dati OMI e specifica:

"Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli".

Chiarito questo, passiamo all'argomento titolo di questo articolo: Valore di Mercato o prezzo di mercato?

Spesso sono intesi sinonimi e molto spesso non si tiene conto dell'ambito in cui si formano, col risultato che per il cliente, il dato della valutazione immobiliare, non soddisfa quasi mai le aspettative. 

Allora, come disse un noto giornalista, la domanda sorge spontanea: che differenza c'è tra valore e prezzo di mercato?

Sicuramente l'ambito in cui i due valori si formano, il primo a seguito di una accurata analisi del contesto immobiliare in cui si inquadra l'oggetto della valutazione,  la rilevazione del segmento di mercato e la comparazione con altri immobili simili, il secondo è semplicemente il prezzo a cui viene venduto.

Gli I.V.S. (International Valuations, Standard), infatti riportano:

"Il valore di mercato è il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo una adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

Gli International Valuation Standards (IVS) quindi costituiscono infatti ormai la guida chiave per i professionisti della valutazione a livello globale e sono alla base della coerenza, della trasparenza e della fiducia nelle valutazioni.

Rappresentando ormai standard per l'esecuzione di incarichi di valutazione utilizzando concetti e principi generalmente riconosciuti che promuovono appunto trasparenza e coerenza nella pratica di valutazione.

In conclusione, è facile dunque desumere che il valore di mercato è quel dato che formula il valutatore immobiliare a seguito di una accurata e puntuale analisi dell'immobile oggetto di valutazione. Il prezzo (desunto dai contratti di vendita) , è quanto pagato a seguito di una adeguata attività di contrattazione tra venditore e acquirente.